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Neues Zeitalter der Immobilienvermittlung?

Roland Kampmeyer zur Neuregelung der Maklerprovision und die häufigsten Irrtümer

Lesedauer: 5 Minuten
29. Dezember 2020

Die verwirrende Vielfalt der Provisionsvereinbarungen hat in der Immobilienwelt viel zu lange unnötige Verwirrung gestiftet. Nichts war bundesweit einheitlich und vieles immer wieder unterschiedlich geregelt. Vergleichbarkeit war kaum gegeben. Die Maklerkosten wurden sehr oft ungleich auf Verkäufer und Käufer verteilt. Das hat mit dem Inkrafttreten der Neuregelung am 23. Dezember 2020 weitgehend ein Ende.

Haben Sie spezielle Fragen zur Neuregelung der Maklerprovision? Wenn Sie zum Beispiel wissen möchten, was die aktuelle Gesetzesänderung für Sie persönlich bedeutet, können Sie mit unseren Immobilienexperten einen kostenlosen und unverbindlichen Termin buchen. Selbstverständlich sicher und auf Abstand, per Video-Chat oder Telefon.

Wenn Sie sich jetzt fragen, worin die typischen Irrtümer bestehen, erhalten Sie nachfolgend eine Übersicht. Auch wenn der von der Immobilienzeitung gewählte Begriff des „neuen Zeitalters der Immobilienvermittlung“ ein wenig hoch gegriffen ist, wird sich die Kostensituation in einigen Fällen ändern. Es gibt aber eben noch ein paar Missverständnisse, die hier geklärt werden.

„Das neue Gesetz führt zur Entlastung von Käufern.“

Bisher gab es beim Immobilienkauf bzw. Immobilienverkauf keinerlei gesetzliche Regelung zur Verteilung der Maklerprovision auf die beiden Vertragsparteien. In einigen Fällen wird das Maklerhonorar vom Verkäufer, in anderen vom Käufer und häufig auch anteilig von beiden Vertragsparteien bezahlt. Mit der Neuordnung „über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ gilt jetzt für alle Bundesländer ab sofort eine einheitliche Regelung zur Teilung der Maklerprovision. Käufer zahlen jetzt genauso viel wie Verkäufer und umgekehrt.

In vielen Bundesländern wie bei uns in Nordrhein-Westfalen herrschte schon vor der Gesetzesänderung eine Kostenteilung zwischen Verkäufern und Käufern vor. Zu einer Entlastung der Käufer führt die Neuregelung in der Mehrheit aller Bundesländer also erst mal nicht. Der Irrtum besteht im direkten Vergleich zwischen Vergangenheit und Zukunft. Was früher üblich war, kommt ganz auf die bisherigen Marktgegebenheiten in bestimmten Regionen, auf unterschiedliche Provisionsmodelle und auf die Preisvorstellungen der jeweiligen Verkäufer an.

Ob Käufer tatsächlich entlastet werden, hängt in komplexer Weise von mehreren Faktoren ab. Sie tragen jetzt zwar grundsätzlich die gleichen Maklerkosten wie die Verkäufer, angesichts zunehmender Wohnungsknappheit bestehen aber berechtigte Zweifel daran, dass sie bessergestellt sein werden als zuvor. Viel stärker als von gleichverteilten Kosten können Käufer von einem höheren Wettbewerb, guten Preis-Leistungs-Verhältnis und vor allem besserer Beratungsqualität profitieren.

„Ab sofort wird die vom Kaufpreis abhängige Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer geteilt.“

Ob sich Verkäufer und Käufer die Provision des Immobilienmaklers in Form eines prozentualen Anteils vom Kaufpreis teilen, hängt immer vom Einzelfall ab. Natürlich darf und wird es auch weiter den Fall geben, dass nur eine Partei den Makler beauftragt und die Dienstleistung des Maklers auch vollständig alleine zahlt.

Unabhängig davon stellt das Festpreis-Honorar von KAMPMEYER eine seltene Ausnahme zur kaufpreisabhängigen Vereinbarung dar. Das Honorar wird unabhängig vom Kaufpreis berechnet. Es orientiert sich an der Leistung und dem mit verschiedenen Objektarten verbundenen Vermarktungsaufwand. Durch sein hohes Maß an Transparenz, Planungssicherheit und Leistungsgerechtigkeit hebt es sich deutlich von den marktüblichen Modellen ab.

„Die Neuregelung gilt für die Vermarktung aller Objektarten.“

Obwohl aus dem Text des Gesetzes deutlich hervorgeht, dass die Provisionsregelungen ausschließlich auf die Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern anzuwenden sind, werden sie irrtümlich auf den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Zinshäusern und anderen Immobilien übertragen. Das Gesetz gilt aber nur, wenn es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung oder um ein Einfamilienhaus handelt.

„Die Käufer müssen erst zahlen, nachdem die Verkäufer bezahlt haben.“

Dass Käufer erst dann zur Zahlung der Provision verpflichtet sind, wenn der hälftige Anteil der Verkäufer bezahlt und nachgewiesen wurde, trifft in so gut wie keinem einzigen Verkaufsfall zu. Das ist laut § 656d BGB nur dann vorgesehen, wenn die Käufer sich erst beim Abschluss des Kaufvertrags zur Provisionszahlung verpflichtet haben. Dieser Fall kommt in der Praxis so gut wie nie vor.

Hauptsächlich relevant ist der Fall, in dem Verkäufer und Käufer gemäß § 656c BGB vor Abschluss des Kaufvertrags einen Maklerauftrag erteilen und sich damit zur Zahlung eines gleich hohen Honoraranteils verpflichtet haben. In diesem Fall ist keine bestimmte Zahlungsreihenfolge vorgegeben.

„Die Neuregelung sorgt für Fairness und Sicherheit beim Abschluss eines Maklervertrags.“

Das Maklerhonorar ist nicht mehr und nicht weniger als ein Baustein in der Immobilienvermittlung. Fairness und Sicherheit gehen weit über die angemessene Höhe der Provision hinaus. Zu den wesentlichen Erfolgsfaktoren gehören vor allem eingehende Beratung, intensive Begleitung, zuverlässige und umfassende Leistungen in hoher Qualität und das darauf beruhende Vertrauen. Diese Faktoren sollten durch die Aktualität der neuen Rechtslage nicht an Aufmerksamkeit verlieren.

„Die neue Regelung der Maklerkosten gilt für Kaufverträge ab 23.12.2020.“

Auch das ist ein Irrtum. Es kommt nicht darauf an, wann der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. Entscheidend ist der Abschluss des Maklervertrags und Stichtag ist der 23. Dezember 2020. Diejenigen, die den Maklervertrag früher abgeschlossen haben, sind auch bei einer späteren Beurkundung zur Zahlung der im Maklervertrag vereinbarten Provision verpflichtet.

„Ein Maklervertrag ist nur dann gültig, wenn er auch unterschrieben wurde.“

§ 656a BGB sieht die Textform und nicht die Schriftform von Maklerverträgen vor. Für die Textform reicht zum Beispiel eine einfache E-Mail aus, bei der Schriftform muss es ein unterschriebener Vertrag sein.

Was Sie außerdem noch wissen sollten.

Ob und wie sich die neue Situation für die Vertragsparteien auswirkt, hängt einerseits vom Einzelfall und andererseits von der Sicht ab, aus der sie betrachtet wird. Verallgemeinern lässt sich das nicht. Dazu waren die Verhältnisse vor Inkrafttreten des Gesetzes viel zu unterschiedlich. Mit Sicherheit lässt sich nur sagen, dass sie einheitlicher und transparenter geworden ist.

Über häufige Unklarheiten und Missverständnisse hinaus ergeben sich immer wieder individuelle Fragen, die am besten und am einfachsten in einem Gespräch zu klären sind. Wenn Sie Irrtümer vermeiden oder mehr zum Festpreis-Honorar oder dem Leistungsumfang der zuverlässigen Immobilienvermarktung wissen möchten, stehen wir Ihnen gerne Rede und Antwort.

Kontaktieren Sie uns.

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