Immobilienmakler Köln Bonn - KAMPMEYER Immobilien GmbH
HAUPTMENÜ
Allgemein Köln Pressemitteilung

Die Entwicklung der Kölner Wohnungsmärkte 2020

Wie ein Fels in der Brandung

Lesedauer: 9 Minuten
30. Oktober 2020

Obwohl viel diskutiert, hatte die Covid-19-Pandemie in den ersten sechs Monaten ausschließlich unspezifische Auswirkungen auf die Kölner Wohnsituation. Die Corona-Maßnahmen haben nur das Verhalten der am Marktgeschehen beteiligten Personen und das Umfeld, in dem es stattgefunden hat, beeinflusst. Alle Bedenken, dass die erste Corona-Welle Auswirkungen auf die Kölner Immobilienmärkte entwickeln könnte, haben sich als unbegründet erwiesen und zu zwei eindeutigen Erkenntnissen geführt. Erstens: Das Bevölkerungswachstum und die im Jahr 2019 eher schwach ausgeprägte Bauleistung bilden die beiden für die Wohnungsmärkte wesentlichen Faktoren. Und zweitens: Die auf niedrigem Niveau fallenden Renditen wirken sich wegen der weiterhin geringen Kapitalzinsen nicht auf das hohe Kaufinteresse aus. Diese beiden Erkenntnisse münden in einem einfachen Gesetz: Solange die Stadt wächst und die Konjunktur gemäßigt bleibt, steigen die Kölner Immobilienpreise in seit Jahren beobachtbarer Dynamik weiter.

Die Marktindikatoren signalisieren, dass sich der Trend auch in unübersichtlichen Zeiten durchsetzt. Die anhaltende Kölner Preisdynamik könnte nur durch ein größeres Wohnungsangebot abgeschwächt werden. Das belegen die von Kampmeyer in diesem Jahr ausgewerteten Marktpreise. Aus dem Immobilienmarktbericht Köln 2020 geht hervor, dass durchschnittlich die Bestandsmiete 12,30 Euro und die Neubaumiete 14,60 Euro betragen. Mit Preisen von 4.000 Euro und 5.700 Euro pro Quadratmeter haben die Kölner Preise für Bestands- beziehungsweise Neubauwohnungen noch stärker zugelegt als die Mieten.

Der Durchschnittspreis für Bestandshäuser beträgt 4.050 Euro und für Neubauhäuser 4.950 Euro. Unterschiedliche Gebäudetypen, Bauformen, Ausbaureserven und Grundstücksgrößen führen zu einer erheblichen Streuung der Häuserpreise. Im Anstieg des durchschnittlichen Bestandspreises von fast 13 Prozent zeigt sich die zunehmende Knappheit an Einfamilienhäusern im Stadtgebiet. Da das Niveau der Neubaupreise mit durchschnittlich 4.950 Euro deutlich höher ist, bleiben die Durchschnittspreise für Bestandshäuser trotz des geringeren Anstiegs der Neubaupreise von 5,2 Prozent hinter ihnen zurück. Die Preiskarten des Immobilienmarktberichts weisen das aktuelle Niveau von Wohnungsmieten und Kaufpreisen für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auf Stadtteilebene nach Neubau und Bestand getrennt aus. Außerdem sind den Karten Informationen über die Entwicklung von Mieten und Kaufpreisen in den Stadtteilen zu entnehmen.

Bestandsmieten
Im Kölner Stadtgebiet beträgt die durchschnittliche Bestandsmiete 12,30 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Die Spanne reicht von 7,00 Euro im Stadtteil Chorweiler bis 13,80 Euro in der Altstadt-Süd und beträgt 6,80 Euro. Sie stimmt mit der Mietpreisspanne im linksrheinischen Stadtgebiet überein und beruht auf den Unterschieden zwischen den hochpreisigen Innenstadtlagen und den teilweise durch Hochhausarchitektur geprägten Lagen außerhalb der traditionellen Kölner Stadt- und Siedlungsräume. An der Anzahl der Angebote gemessen, nehmen die Märkte für Mietwohnungen im Bestand das größte Volumen der Kölner Wohnimmobilienmärkte ein. Da die Miethöhe insbesondere für Haushalte mit geringeren und mittleren Einkommen von Bedeutung ist, gilt die Mietpreisbremse im gesamten Kölner Stadtgebiet. Vor dem Hintergrund des Anstiegs der Bestandsmieten um 7,5 Prozent auf 12,30 Euro erscheint die Wirkung, zu gering zu sein. Sowohl in einfachen Wohnlagen als auch in den hochpreisigen Kölner Top-Wohnlagen ist die Dynamik nahezu ungebrochen. In Mülheim ist der Anstieg noch am schwächsten ausgeprägt. In fünf der neun Bezirke steigt die Bestandsmiete zwischen 44 und 50 Cent. In Porz ist der Anstieg mit 55 Cent etwas höher, bleibt aber hinter dem Anstieg in der Innenstadt und im Stadtbezirk Nippes zurück. In Rodenkirchen ist der Anstieg mit Abstand am höchsten. Unter 4 Prozent beträgt der Mietanstieg nur in Mülheim und Ehrenfeld. „Bei anhaltender Dynamik der Wohnungsmieten erscheint eine Unterstützung der Mietpreisbremse durch Maßnahmen der Objekt- und Subjektförderung weiterhin erwägenswert. Dabei sollte auch berücksichtigt werden, dass stagnierende Mieten mit fallenden Renditen verbunden sein können. Ein einfaches Modell wird es für die optimale Entwicklung der Kölner Mieten und Immobilienmärkte wohl kaum geben“, heißt es im Immobilienmarktbericht Köln 2020.

Neubaumieten
Mit 2.752 fertiggestellten Wohnungen ist das Neubauvolumen im Jahr 2019 deutlich unter dem des Vorjahres geblieben. Da sich viele Wohnungen in einer weit fortgeschrittenen Bauphase befinden, werden die Fertigstellungen im kommenden Jahr voraussichtlich steigen. Angesichts der nach wie vor wachsenden Wohnungsknappheit werden sie sich allerdings kaum auf die Entwicklung der Mieten auswirken. Die aktuelle Neubaumiete beträgt 14,60 Euro und liegt damit etwa 2,30 Euro über der Bestandsmiete. Im Neubau reicht die Mietpreisspanne von 9,40 Euro im Stadtteil Seeberg bis 16,30 Euro in Lindenthal und beträgt insgesamt 6,90 Euro. Die Differenz zwischen den Neubaumieten beruht auf den Unterschieden zwischen den Top-Wohnlagen am Kölner Stadtwald und der vergleichsweise spät entwickelten Erweiterung der Neuen Stadt.

Der Anstieg der Neubaumieten um 6,6 Prozent oder 90 Cent auf 14,60 Euro ist deutlich geringer als der Anstieg der Bestandsmieten um 10,8 Prozent oder 1,20 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche auf durchschnittlich 12,30 Euro. „Die Mieten reagieren nicht wie durch die Mietpreisbremse vorgesehen. Die Bestandsmieten sollten sich weniger dynamisch entwickeln als die Neubaumieten. Derzeit beobachten wir das genaue Gegenteil. Bei der Neuvermietung wirken sich jetzt die stärkeren Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen aus“, stellt Roland Kampmeyer fest. „Es ist damit zu rechnen, dass sich daran auf absehbare Zeit kaum etwas ändert.“ Der Hauptgrund für die unterschiedliche Entwicklung der Mietpreise bestehe, so der Geschäftsführer von Kampmeyer Immobilien, in der Angebotsqualität, Mikrolagen, Ausstattungsmerkmalen und in der Bauausführung. Diese Faktoren übten im Neubau einen stärkeren Einfluss auf die Preisbildung aus als im Bestand. „Auch quartiers- und wohnungsspezifische Besonderheiten fallen wegen des geringeren Umfangs von Neubauangeboten preislich stärker ins Gewicht.“ Die Entwicklung der Bestandsmieten sei in einem bestimmten Stadtteil deshalb besser vorhersehbar als die Entwicklung von Neubaumieten.

Kaufpreise Bestandswohnungen
Der durchschnittliche Bestandspreis für Wohnungen im Kölner Stadtgebiet beträgt 4.000 Euro. Die Spanne liegt zwischen 1.700 Euro in Meschenich und 5.000 Euro in der Neustadt-Süd. Sie beträgt 3.300 Euro. Die Kölner Spitzenpreise sind in der Innenstadt zu registrieren, die sogar über die Preise der Rodenkirchener Villenviertel gestiegen sind. Das untere Preissegment ist beispielsweise in der Meschenicher Großwohnsiedlung Auf dem Kölnberg vertreten. In Mülheim, dem Kernstadtteil des gleichnamigen rechtsrheinischen Bezirks, beträgt der durchschnittliche Bestandspreis 3.200 Euro. Im Kalker Stadtteil Neubrück und im Porzer Stadtteil Urbach betragen die Durchschnittspreise jeweils 2.200 Euro. Die Differenz der rechtsrheinischen Bestandspreise ist mit 1.000 Euro wesentlich geringer als die der linksrheinischen. Die so gegensätzlichen Stadtbezirke Lindenthal und Porz weisen mit 3,4 Prozent den moderatesten Anstieg auf. Trotz der hohen Dynamik in Mülheim und in Kalk, wo ihr Ausmaß etwas geringer ist, bleibt das Preisgefälle zwischen linker und rechter Rheinseite bestehen. Die klassische Struktur der Kölner Preise für Bestandswohnungen hat sich auf gestiegenem Niveau etwas verdichtet.

Kaufpreise Neubauwohnungen
Im Kölner Stadtgebiet beträgt der Neubaupreis für Eigentumswohnungen durchschnittlich 5.700 Euro und liegt damit etwa 1.700 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche über dem durchschnittlichen Kölner Bestandspreis von 4.000 Euro. Der durchschnittliche Kölner Neubaupreis ist mit rund 7 Prozent weniger stark gestiegen als der Bestandspreis, der über 20 Prozent zugelegt hat. Die Kaufpreise der 86 Stadtteile weichen teilweise erheblich vom Kölner Durchschnitt ab. Die Spanne der Neubaupreise ist mit 3.900 Euro höher als die Spanne zwischen den Kölner Bestandspreisen, die 3.300 Euro beträgt. Sie reicht von 2.900 Euro in Seeberg bis 6.800 Euro in der Altstadt-Nord und in Lindenthal. Die Spitzenkaufpreise beruhen auf der Knappheit des Neubauangebots in den Kölner Top-Wohnlagen am Kölner Stadtwald und im Stadtzentrum. Die Kaufpreise im unteren Bereich des Preisspektrums sind auf die geringere Knappheit von Neubauarealen im Kölner Norden und in den rechtsrheinischen Stadtteilen mit industrieller Vorgeschichte zurückzuführen.

Neubaupreise sind außer von der Lage auch stark vom einzelnen Bauvorhaben beziehungsweise von der Qualität des einzelnen Projekts und den projektspezifischen Besonderheiten abhängig. Deshalb ist ihre Entwicklung innerhalb der Stadtbezirke häufig uneinheitlich. Trotzdem haben die klassischen Lageunterschiede, die das Kölner Stadtgebiet ausmachen, auch einen erkennbaren Einfluss auf Neubaupreisgefüge. In der aktuellen Preiskarte des Kölner Immobilienmarktberichts von Kampmeyer sind für die rechtsrheinischen Bezirke Durchschnittspreise von 4.200 Euro beziehungsweise 4.600 Euro ausgewiesen. Im linksrheinischen Stadtteil Chorweiler befindet sich der Kaufpreis mit 3.800 Euro auf dem niedrigsten Niveau. Die traditionellen Arbeiterbezirke Nippes und Ehrenfeld befinden sich im nachhaltigen Aufschwung. Die klassischen Wohnlagen der südwestlichen Stadtbezirke Lindenthal und Rodenkirchen steigen auf hohem Preisniveau weiter. In der Innenstadt zeigen sich die Entwicklungen moderater.

Bestandshäuser
Im Kölner Stadtgebiet ist der durchschnittliche Kaufpreis von Häusern im Bestand um 4,4 Prozent auf 4.050 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Ihr Quadratmeterpreis stimmt etwa mit dem für Kölner Bestandswohnungen überein, der 4.000 Euro beträgt. Die Spanne der Bestandspreise für Häuser ist mit 4.450 Euro deutlich größer als die Spanne der Wohnungspreise von 3.300 Euro. Sie reicht von 2.750 Euro für Häuser im Stadtteil Godorf bis 7.200 Euro für Bayenthaler Häuser. Die Spanne zwischen den Bestandspreisen für Häuser ist sowohl lage- als auch gebäudebedingt. Sie ist auf die Unterschiede zwischen den Spitzenpreisen der teilweise historischen Gebäude im zentrumsnahen Bayenthal und den Preisen des unteren Segments im infrastrukturell schwach ausgeprägten Stadtteil Godorf zurückzuführen. Das Gefüge der Preise für Einfamilienhäuser im Kölner Stadtgebiet ist von der sich verändernden Angebotsstruktur in den Stadtteilen abhängig. Unterschiedliche Einfamilienhaustypen und Größenunterschiede zwischen den Grundstücken haben größere Wirkung auf den Preis als die üblichen wertrelevanten Merkmale von Eigentumswohnungen.

Neubauhäuser
Nach dem vorhergehenden starken Anstieg ist der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauhäuser im Kölner Stadtgebiet aktuell um 2,3 Prozent auf 4.950 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gestiegen. Er ist 900 Euro höher als der Kölner Durchschnittspreis für Bestandshäuser. Die Spanne der Neubaupreise für Häuser ist mit 5.500 Euro um 1.050 Euro größer als die Spanne der Bestandspreise. Sie reicht von 3.700 Euro in Grengel und Humboldt-Gremberg bis 9.200 Euro in Bayenthal. Die Spanne ist auf die Spitzenpreise exklusiver Neubauhäuser im zentrumsnahen Bayenthal und das relativ niedrige Preisniveau rechtsrheinischer Neubauquartiere zurückzuführen.

Perspektiven
Grundsätzlich kommen in allen Durchschnittspreisen und in den Preisspannen die langfristig gewachsenen Marktstrukturen der exklusiven Lagen im Südwesten, der traditionellen linksrheinischen Arbeiterbezirke Nippes und Ehrenfeld, des jungen Bezirks Chorweiler, der Kölner Innenstadt und der rechtsrheinischen Stadtbezirke zum Ausdruck. Die Entwicklungen sind fast ausnahmslos positiv. Sowohl im Bestand als auch im Neubau bilden Stadtteile, für die ein Rückgang von Mieten oder Kaufpreisen zu verzeichnen ist, die Ausnahme. „So erstrebenswert das Wachstum der Domstadt auch ist, um ihr, ihrem Umland und den Menschen, die hier wohnen, gerecht zu werden, ist die Forderung nach mehr Wohnraum zwar richtig. Aber wer sagt denn, dass der unbedingt innerhalb der Kölner Stadtgrenzen liegen muss?“, fragt Kampmeyer. „Im Wandel der Strukturen des Rheinischen Reviers sehe ich das Potenzial, das uns in Köln fehlt und auch in absehbarer Zukunft fehlen wird. Für eine zukunftsfähige Region müssen wir Wohnen, Infrastrukturen und insbesondere Mobilitätskonzepte in die Fläche denken. Das wissen wir schon seit langer Zeit, haben viel dafür gemacht und sollten einfach weiter mit vereinter Kraft am Ball bleiben.“

Lesen Sie jetzt den Immobilienmarktbericht 2020

KAMPMEYER Immobilien GmbH Immobilienmakler, Immobilien Köln, Immobilien Bonn, Immobilien Düsseldorf hat 3,91 von 5 Sternen 1313 Bewertungen auf ProvenExpert.com

Objekt-Tracking PLUS