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Ihre Rechte als Vermieter, Mieter und Eigentümer

Lesedauer: 5 Minuten
15. August 2018 von

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. und der für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Zivilsenat haben, ebenso wie der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat, auch in den Jahren 2017 und 2018 eine Vielzahl von Entscheidungen getroffen, von denen Sie als Vermieter, Mieter und Wohnungseigentümer betroffen sind. Wir haben Herrn Rechtsanwalt Dirk Schöl gebeten einige dieser Entscheidungen für Sie darzustellen:

1. Einsicht in die Abrechnungsbelege (BGH vom 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17)

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung klargestellt, dass dem Mieter das Recht auf Belegeinsicht in jedem Fall zusteht und dass dieses Recht auch die Unterlagen und Einzelverbrauchsdaten anderer Wohnungen und Nutzer, bei verbrauchsabhängigen Abrechnungen, mitumfasst. Der Mieter muss die Belege am Wohn- oder Geschäftssitz des Vermieters einsehen, wenn der Sitz des Vermieters nicht weit entfernt liegt. Der Mieter hat Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege, aber er hat keinen Anspruch auf die Zusendung von Kopien, es sei denn die Einsicht am Sitz des Vermieters ist unzumutbar und der Mieter diese Alternative zur Einsichtnahme wählt. Dem Vermieter sind die entstehenden Kosten zu ersetzen.

2. Nutzungsentschädigung nach Mietende (BGH vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16)

Dem Vermieter steht gem. § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB eine Nutzungsentschädigung auch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt. Die Höhe der Nutzungsentschädigung bemisst sich nach der für vergleichbare Sachen ortsüblichen Miete, sie ist jedoch mindestens in Höhe der zuletzt gezahlten Miete zu leisten. Hierbei ist der Vermieter nicht an die Regelungen über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gebunden, sondern die Vergleichsmiete ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags über Wohnungen anzunehmenden ortsüblichen (Markt-) Miete zu bestimmen.

3. Schadenersatz wegen Beschädigung (BGH vom 28.02.2018, Az.: VIII ZR 157/17; BGH vom 27.06.2018, Az.: XII ZR 79/17)

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr in zwei Entscheidungen festgestellt, dass dem Mieter bei der Verursachung von Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache nicht das Recht zusteht die Schäden selbst zu beseitigen. Der Vermieter kann in diesem Falle ohne vorherige Fristsetzung Schadenersatz in Geld fordern. Anders als bei durchzuführenden Schönheitsreparaturen, muss dem Mieter also nicht die Möglichkeit eingeräumt werden selbst Hand anzulegen, um ggf. Kosten zu sparen.

4. Vermieterpfandrecht (BGH vom 06.12.2017, Az.: XII ZR 95/16)

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) umfasst nach Feststellungen des XII. Zivilsenats in Gewerberaummietverhältnissen auch Fahrzeuge des Mieters, die regelmäßig auf dem gemieteten Grundstück abgestellt werden. Zu beachten ist, dass das Pfandrecht erlischt, sobald das Fahrzeug für die Durchführung einer Fahrt vom Grundstück – auch nur vorübergehend – entfernt wird und es neu entsteht, sobald das Fahrzeug wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.

5. Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel (BGH vom 16.02.2018, Az.: V ZR 89/17)

Der für das Wohnungseigentum zuständige V. Zivilsenat hat festgestellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG) den Verwalter trifft, der zum Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Auch wenn er im Laufe des Wirtschaftsjahres aus dem Amt ausscheidet, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Dies sogar unabhängig davon, ob zu diesem Zeitpunkt die Abrechnung bereits fällig war. Zu beachten sind hier jedoch ggf. abweichende Vereinbarungen zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter.

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Dirk Schöl

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bereits im Rahmen des Studiums und des juristischen Vorbereitungsdienstes lagen die Schwerpunkte im Bereich des Arbeits- und Immobilienrechts. Mit der Zulassung als Rechtsanwalt wurde die Tätigkeit im Bereich des Immobilien- und Arbeitsrechts intensiviert, daneben bestehen besondere Erfahrungen im Bereich des Bau- und Architekten-, und des Gesellschaftsrecht.

Im Immobilienrecht liegen die Schwerpunkte in den Bereichen des privaten und gewerblichen Mietrechts, des Wohnungseigentumsrechtes und des Maklerrechts, insbesondere in der Beratung beim Abschluss von gewerblichen Mietverträgen, bei der Vermietung und Vermarktung von Wohneinheiten in Großwohnanlagen, sowie im Bereich der Beratung von Verwaltern und Eigentümern von Wohnungseigentumsgemeinschaften.

Im Arbeitsrecht wiederum bestehen die Schwerpunkte im individuellen Arbeitsrecht, insbesondere in der Beratung und Vertretung beim Abschluss und der Beendigung von Arbeitsverhältnisses, der Personalplanung und der Durchsetzung von arbeitsvertraglichen Rechten und Pflichten.

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